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第1791章

高阶写字楼吸引公司入驻，创造本地中高层职缺，也为邻近高端住宅的居民提供服务需求。主题体验区吸引家庭和游客。而社区内庞大的居住人流和高品质的生活配套，又反过来支撑了中心商圈、高端楼盘的价值和租金！”

“保障房项目，为我们精准、快速地锁定了巨量的基础客源和人气。而我们在其周边配套开发并持有的高端商业地产龙广场、写字楼、主题娱乐和高端住宅项目，才是真正的利润源泉所在。保障房建设本身产生的微薄利润，甚至可以说，是我们获取政府优惠政策、优惠地块以及这项巨大基础客流垄断性‘导入协议’所必须付出的。。。。。。渠道费用！”

“这一套打法！”林火旺丝毫不怕泄露地说道，“不仅仅是建房子，是在造城！以平价甚至微利的保障性住房为抓手，导入人口规模，带动周边多元化、高附加值的高端物业开发，形成内部经济循环和品牌价值高地。

人口的规模效应和龙腾品牌的聚集效应一旦形成，其带来的长期租金收益和资产升值潜力，远非传统‘拿地-盖楼-卖楼’模式可比。龙腾广场在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是资产增值的中心！”

麦理浩陷入了沉默。他确实看到了林火旺文件中那些商业配套部分的文字，但在这个年代，他无法彻底理解这种“羊毛出在狗身上，猪来买单”的高维商业模式。

在1970年代末的港岛，地产商们的玩法原始而高效：拿下一块地，修盖大厦，住宅或商用，进行宣传，预售楼花，借助持续上涨的房价预期进行炒卖，高价出售。

或者持有高端物业收租，坐享其成。在这个黄金时代，只要拥有足够的资本和渠道拿到位置不错的地块，躺赚几乎是常态。

就像李嘉城的长江实业，刚刚在地铁上盖物业的竞标中击败置地，中标消息传出，长实股价便如火箭般蹿升。

即使当时长实几乎“兜比脸还干净”，汇丰等银行也毫不犹豫地提供十数亿的贷款支持其后续开发。

为何？因为市场认为这是包赚不赔且利润丰厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、开发、卖出持有”这条简单价值链上。

林火旺现在提出的这套计划，在麦理浩看来，无疑是画蛇添足。置地本身坐拥金钟、中环的核心地块，只做高端租赁或豪宅开发，利润足以支撑发展。

为何要费尽心机去涉足那些偏远土地上的大型平价社区开发，还要搭配巨额投入做商业中心、主题乐园？这成本、这精力、这潜在风险与收益比，似乎完全不成比例。

尤其是那计划书里保障房项目可怜的利润数字，简直就是赔本赚吆喝。只有一种解释似乎说得通——林火旺在下一盘更大的“非商业”棋局，他想收买民心，博取巨大的社会声望和草根支持，为自己的商业帝国打下不可撼动的政治根基。

但这样做的代价。。。。。。动辄数亿乃至数十亿港币的利润舍弃？麦理浩内心摇头，觉得这太过疯狂。

在麦理浩的面前，林火旺当然不会向麦理浩完全展露未来的图景。

比如品牌聚合效应、长线资产价值倍增、对抗经济周期的能力以及获得土地资源的效率优势。他只需要将未来要做的一些表象逻辑说清楚，然后再顺着麦理浩部分“正确”的猜测，去包装一层合理的商业外衣即可。

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